Le Leggi n°1235, 1291 e 887: Impatto Sociale nel Settore della Regolamentazione Abitativa a Monaco

Il settore abitativo a Monaco è diviso in diversi settori distinti. Il settore libero, senza specifiche regolamentazioni. Il settore demaniale, gestito dallo Stato e riservato ai cittadini monegaschi, e infine, il settore regolamentato, noto anche come settore antico, che comprende gli edifici costruiti o completati prima del 1° settembre 1947 e che è soggetto alle Leggi n°1235, 1291 e 887.

Queste leggi svolgono un ruolo essenziale nella regolamentazione e nella promozione della stabilità residenziale del Principato. Pur essendo distinte, queste sono interconnesse e mirano principalmente a soddisfare le esigenze sociali e a garantire un accesso equo all’alloggio.

Esse permettono la coesistenza di due regimi di locazione di appartamenti: il settore protetto regolato dalla legge n°1235 del 28 dicembre 2000 (modificata dalla legge n°1291 del 21 dicembre 2004) e il settore liberalizzato regolato dalla legge n°887 del 25 giugno 1970. Entrambi i settori sono soggetti al diritto di prelazione dello Stato in caso di vendita, seguito, se lo Stato non lo esercita, dal diritto di prelazione dell’inquilino.

Il regime di locazione nel settore protetto

Questo è il settore protetto dallo Stato monegasco, dove gli affitti sono regolamentati. Infatti, solo il servizio abitativo è autorizzato a fissare l’ammontare dell’affitto applicabile, che sarà determinato confrontando le tariffe applicate per appartamenti simili, nello stesso settore residenziale.

Questo settore è riservato esclusivamente alle persone registrate come persone protette, secondo le seguenti categorie e nell’ordine di priorità indicato:

• i cittadini monegaschi;
• i nati da genitori monegaschi, i coniugi, vedovi o vedove di monegaschi;
• le persone divorziate da monegaschi con figli in comune;
• le persone nate a Monaco che vi risiedono dalla nascita;
• coloro che risiedono a Monaco da almeno quarant’anni senza interruzioni.

Il contratto di locazione deve avere una durata di 6 anni, rinnovabile automaticamente alle stesse condizioni, con diritto di recesso da parte del locatario durante il contratto o alla sua scadenza, dando un preavviso di tre mesi. Tuttavia, il proprietario può terminare il contratto:

• Per occupare l’appartamento stesso o se i suoi ascendenti, discendenti, il loro coniuge, i suoi fratelli, sorelle, i loro discendenti, o gli ascendenti o discendenti del coniuge intendono occuparlo;
• Per demolire e ricostruire, sopraelevare, modificare la struttura per creare nuove aree abitabili, o effettuare lavori di riparazione e miglioramento nell’edificio.

I locali soggetti a questa legislazione possono essere parzialmente destinati ad attività associative o professionali non commerciali. Tuttavia, l’esercizio di queste attività richiede l’approvazione preventiva del proprietario e deve essere conforme ai regolamenti di condominio vigenti.

Il regime di locazione nel settore liberalizzato

La legge n° 887 segna il primo passo verso la liberalizzazione del settore antico dell’abitato. Essa si rivolge agli alloggi di migliore qualità o quelli sempre occupati dai loro proprietari. Per favorire questa liberalizzazione, amplia la possibilità di locazione a individui diversi dai residenti del settore protetto, in particolare:

• gli ascendenti o discendenti del proprietario o del suo coniuge, così come il loro coniuge;
• i cittadini monegaschi;
• le persone che risiedono a Monaco da almeno cinque anni ed esercitano un’attività professionale nel Principato da più di sei mesi;
• le persone che lavorano a Monaco da almeno cinque anni.

In questo settore, il proprietario è tenuto a proporre un contratto di locazione di sei anni al locatario, rinnovabile per periodi di sei anni, con la possibilità per il locatario di recedere annualmente, senza dover giustificare motivi. Il proprietario può terminare il contratto solo alla sua scadenza e senza obbligo di fornire una giustificazione, a differenza del regime previsto dalla legge n°1235. Il proprietario può anche scegliere di rimettere gli immobili sul mercato, occuparli personalmente o lasciarli inoccupati, che differisce anche dal regime della legge n°1235.

È anche possibile esercitare un’attività professionale a carattere non commerciale in questi alloggi, a condizione che ciò sia in uso misto, ovvero con l’obbligo di stabilirvi la residenza, e astenendosi dall’assunzione di personale. L’opzione di domiciliare esclusivamente un ufficio amministrativo è raramente autorizzata, ma è permessa la domiciliazione di un’attività libera senza stabilimento di residenza.

A causa della natura particolare e delle regole rigorose che regolano il mercato della locazione nel settore protetto, l’agenzia Segond Immobilier offre la sua esperienza e il suo know-how per supportarvi nella ricerca di una proprietà soggetta a queste regolamentazioni, o per accompagnarvi nella gestione del vostro bene se ne siete proprietari.